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物业管理者反客为主的局面该扭转了

  【新闻随笔】

  6月4日,据媒体报道,山东省政府办公厅6月2日颁布了山东省政府第317号令,决定自2018年7月1日起施行《山东省物业服务收费管理办法》,对物业收费标准进行规范。《山东省物业服务收费管理办法》对当前屡屡引发纠纷乃至冲突的物业收费问题,对按照法律本来界限清晰明确,但在实际中却权利义务主体缺位以及界限模糊等问题,都做出了合理合法的界定。因此,这一办法,是地方政府依据法定权限,在行政执法层面对不动产等物权法律执行作出的规定。

  《山东省物业服务收费管理办法》首先明确了当下争议最大的权属问题。《办法》规定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有,由业主大会决定其使用方式和用途。对此,《办法》明确申明,物业服务收费,包括物业公共服务费、机动车停放费和其他服务收费;普通住宅的储藏室、车库不得计入物业公共服务费的计费面积之内,普通住宅交付后空置六个月以上的,其前期物业公共服务费应当减收;收费按照不同物业的性质、特点,分别实行政府指导价和市场调节价;物业服务企业有超出政府指导价浮动幅度制定收费标准、强制或者变相强制服务并收费等情形的,将依照规定予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  上述“办法”,实际上就是按照现行不动产物业等相关法律规定及其精神而做出的。这也就是说,现在与上述“办法”相悖的做法,甚至是主流的做法,比如机动车停放费、电梯广告费和其他服务收费由物业管理者擅自支配,将普通住宅的储藏室、车库计入物业公共服务费的计费面积之内等,都是违反法律的,因而也都应改正。

  不过,在物业服务收费管理问题上的不正常、不正规甚至违反法律的做法为何一直存在,且这种做法为何在相当多的地方能够成为物业收费方式的主流,这其中恐怕还不只是“民不举,官不纠”的问题,也不只是物业居民权利观念淡漠的问题。实际上,在许多一、二线城市,房地产市场往往是卖方市场,财大气粗的房地产商挟币强势,说一不二,普通居民花钱购房就像得到恩赐,能够置业已属幸运,只有听命物业的份,哪里还敢在“小钱”上争辩。以往许多业主与物业因费用纠纷而出现的各类案件没能得到合法妥善的处理和解决,也是业主居民对明显违反法律的物业收费办法敢怒不敢言的原因。

  业主敢怒不敢言,有责部门睁一只眼闭一只眼,这是违法违规的物业收费大行其道的根源之一。在许多地方,甚至在“北上广”等城市,许多物业管理者都是由房地产开发商在业主入住之前事先确定的。这种开发商与物业管理“无缝对接”的程序,在业主入住之前由开发商代行权利看似合理,但也为业主到位后更换物业管理者留下了后患。更不要说许多物业管理者就是开发商的分支,或是与开发商有种种利益关系的关联者,其利益与开发商紧紧地捆绑在一起,由此造成了对业主极其不利的局面。

  更有地方,房地产开发商是当地政府请来的座上客,其自拆迁征地起,就在当地深耕细作,关联关系四通八达,业主权利主张以及业主权利保障都面对重重障碍,购房者在卖方市场弱势进场后,面对的常常是物业管理者坐在被焊牢在利益的铁椅子上反客为主的局面。凡此种种违法违规的怪现象,该到了结的时候了。

   (作者:毕友禄,系光明网评论员)

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